Собственники помещений в МКД не вправе в одностороннем порядке без согласия УК снизить плату за содержание жилья

Собственники помещений МКД не могут сами, в одностороннем порядке, без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственников помещений в доме (далее – ОСС), уменьшить размер этой платы (письмо Минстроя России от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04). Если ОСС на это пойдет, УК вправе через суд признать его решение недействительным. С таким мнением выступил Минстрой России, обосновывая свою позицию следующим:
 
• плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, а расходы на содержание жилья должны обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса, п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме);
 
• в тех МКД, которые управляются УК, размер платы за содержание жилого помещения определяется на ОСС, причем с учетом предложений УК, и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). В предложении УК о размере платы должны содержаться ее расчет (смета) и обоснование (п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме);
 
• утвержденный ОСС размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности. А собственникам помещений в МКД при установлении на ОСС размера платы, следует, в первую очередь, учитывать, что этот размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям;
 
• порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления МКД. Изменение такого договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). А значит, стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления;
 
• если решение ОСС помещений в МКД принято без учета предложения УК (в одностороннем порядке), изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (УК), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, влечет для другой стороны договора (собственников) неосновательное обогащение, то УК вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным такого решения ОСС.